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Comprar un lote o una casa en Costa Rica: pasos, documentos y costos

Comprar una propiedad en el Pacífico Sur es posible para costarricenses y extranjeros, con los mismos derechos sobre una propiedad titulada. Estos son los pasos para comprar con seguridad.

1. Verifique que la propiedad existe y está a nombre del vendedor

Pida el número de folio real y el plano catastrado. Con el folio real puede consultar en el Registro Nacional (rnpdigital.com) quién es el dueño, la medida, y si hay hipotecas, embargos, servidumbres o anotaciones. Compare el plano con lo que ve en el terreno: linderos, medida y acceso.

Desconfíe de las ventas de «derechos de posesión» (terrenos sin título): pueden ser legales, pero requieren un estudio jurídico mucho más profundo.

2. Revise el uso de suelo, el agua y los permisos

Solicite en la municipalidad (Osa, Pérez Zeledón o Quepos según la zona) el certificado de uso de suelo: indica qué se puede construir. Para construir también necesitará una carta de disponibilidad de agua (AyA o la ASADA local) y, en ciertos proyectos, viabilidad ambiental de SETENA.

En la zona sur hay parques nacionales, humedales y áreas protegidas (Parque Nacional Marino Ballena, Humedal Térraba-Sierpe, Corcovado): verifique que el lote no tenga restricciones ambientales.

3. Atención a la zona marítimo terrestre

Los primeros 200 metros desde la pleamar son del Estado: los 50 primeros son zona pública y los 150 siguientes zona restringida, que solo se usa mediante una concesión municipal. Un terreno «frente al mar» en esa franja no es una propiedad titulada, y las concesiones tienen reglas especiales para extranjeros.

4. Firme ante un abogado y notario

La compraventa se firma en escritura pública ante un notario costarricense, que la inscribe en el Registro Nacional. Lo ideal es que el comprador tenga su propio abogado. No entregue dinero sin contrato: use un depósito en garantía (escrow) o el pago en el momento de la firma.

5. Calcule los costos

El impuesto de traspaso es de 1,5 % del valor (Ley 6999). A eso se suman timbres y derechos de registro y los honorarios del notario: en total, los gastos de cierre suelen rondar entre 3,5 % y 4 % del precio. Después, el impuesto de bienes inmuebles es de 0,25 % anual del valor registrado, pagado a la municipalidad.

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Información general, no constituye asesoría legal. Verifique siempre con un abogado o notario costarricense.

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