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Acheter un terrain ou une maison au Costa Rica : étapes, documents et frais

Un étranger peut acheter un bien au Costa Rica avec les mêmes droits qu’un Costaricien sur un terrain titré. Voici les étapes pour acheter en sécurité dans le Pacifique sud.

1. Vérifier que le bien existe et appartient au vendeur

Demandez le numéro de folio real et le plan cadastral (plano catastrado). Avec le folio real, vous consultez au Registro Nacional (rnpdigital.com) le propriétaire, la surface, et les hypothèques, saisies, servitudes ou annotations. Comparez le plan avec le terrain : limites, surface et accès.

Méfiez-vous des ventes de « droits de possession » (derechos de posesión, terrains sans titre) : elles peuvent être légales mais demandent une étude juridique bien plus poussée.

2. Vérifier l’usage du sol, l’eau et les permis

Demandez à la municipalité (Osa, Pérez Zeledón ou Quepos selon la zone) le certificat d’uso de suelo : il indique ce qu’on peut construire. Pour construire, il faut aussi une lettre de disponibilité d’eau (AyA ou l’ASADA locale) et, pour certains projets, l’avis environnemental de SETENA.

La zone sud compte des parcs nationaux, des zones humides et des aires protégées (parc marin Ballena, zone humide Térraba-Sierpe, Corcovado) : vérifiez que le terrain n’a pas de restriction environnementale.

3. Attention à la zone maritime

Les 200 premiers mètres depuis la marée haute appartiennent à l’État : les 50 premiers sont une zone publique, les 150 suivants une zone restreinte utilisable seulement avec une concession municipale. Un terrain « pieds dans l’eau » dans cette bande n’est pas une propriété titrée, et les concessions ont des règles particulières pour les étrangers.

4. Signer chez un avocat et un notaire

La vente se signe par acte authentique devant un notaire costaricien, qui l’inscrit au Registro Nacional. L’idéal est que l’acheteur ait son propre avocat. Ne versez jamais d’argent sans contrat : passez par un compte séquestre (escrow) ou payez à la signature.

5. Prévoir les frais

L’impôt de transfert est de 1,5 % de la valeur (loi 6999). S’y ajoutent les timbres et droits d’enregistrement et les honoraires du notaire : au total, les frais d’achat tournent en général autour de 3,5 à 4 % du prix. Ensuite, la taxe foncière est de 0,25 % par an de la valeur enregistrée, payée à la municipalité.

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Informations générales, qui ne remplacent pas un conseil juridique. Vérifiez toujours auprès d’un avocat ou notaire costaricien.

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